# Austrian Wohnungseigentum & Miteigentum: Eigentümerpartnerschaft vs. schlichtes Miteigentum

Quick reference for the most important WEG/ABGB rules around co-ownership of apartments.

## The Core Distinction

### Schlichtes Miteigentum (§§ 825 ff ABGB)
- Two+ people each own an ideeller Anteil (e.g. 1/2) of the property
- No exclusive right to any specific unit
- No Wohnungseigentum has been begründet
- Key rule: **§ 829 ABGB** — jeder Teilhaber ist vollständiger Eigentümer seines Anteils, kann ihn frei veräußern, verpfänden, vermachen
- No Zustimmungspflicht for Verkauf or Belastung of the own Anteil
- No gesetzliches Vorkaufsrecht
- § 830 ABGB: Teilungsklage jederzeit möglich (Aufhebung der Gemeinschaft)

### Eigentümerpartnerschaft (§ 13 WEG 2002)
- Entsteht automatically when two natural persons each hold 1/2 of a Mindestanteil with Wohnungseigentum
- **§ 13 Abs. 3 WEG:** Anteile sind untrennbar verbunden → keine getrennte Veräußerung, keine getrennte Belastung, keine getrennte Zwangsvollstreckung
- **§ 13 Abs. 3 Satz 2:** "Jeder der Partner darf seinen Anteil am Mindestanteil nur mit Zustimmung des anderen Partners veräußern."
- Die Anteile dürfen nur gemeinsam beschränkt, belastet oder der Zwangsvollstreckung unterworfen werden
- Haftung: beide Partner haften zur ungeteilten Hand für Verbindlichkeiten aus dem gemeinsamen WE (§ 13 Abs. 4)
- Teilungsklage (§ 830 ABGB) vertraglich ausschließbar für max. 3 Jahre (§ 13 Abs. 6)
- Bei Ehegatten: Aufhebungsklage unzulässig, wenn WE-Objekt dringendes Wohnbedürfnis befriedigt

## Why This Matters (Die Oma-Frage)

**Szenario:** Oma vererbt ihre Eigentumswohnung an zwei Töchter je zur Hälfte.

→ Automatisch Eigentümerpartnerschaft nach § 13 WEG. Keine Tochter kann ohne die andere verkaufen oder belasten.

**Szenario:** Oma war nur schlichte Miteigentümerin (kein WE begründet), vererbt ihren 1/2-Anteil.

→ Erbin wird schlichte Miteigentümerin → § 829 ABGB → sie kann ihren Anteil frei veräußern ohne Zustimmung.

## Praktische Testamentgestaltung: Schutz gegen verschwenderischen Ehepartner

**Problem:** Tochter N ist mit einem Trottel verheiratet, der sie zum Verkauf der Wohnung überreden würde.

**Lösung:** Oma setzt N und Schwester G je zur Hälfte als Erbinnen der Wohnung ein → Eigentümerpartnerschaft → ohne Gs Zustimmung kann N nichts verkaufen.

**Risiko:** Falls G vor N stirbt und N G beerbt → N wird Alleineigentümerin → Schutz bricht zusammen.

**Gegenmaßnahmen im Testament:**
- Ersatzerben: "Sollte G vor oder gleichzeitig mit N versterben, geht ihr Anteil an Gs Kinder zu gleichen Teilen."
- Keine gegenseitige Erbeinsetzung
- Fideikommissarische Substitution: G als Vorerbin, Gs Kinder als Nacherben (komplexer, Notar erforderlich)

## OGH Case Law (Geschäftszahlen)

- **§ 13 WEG:** 71 OGH decisions indexed
- **§ 829 ABGB:** 52 OGH decisions (RIS-Justiz RS0013245, RS0013267)
- **Spezifisch Miteigentumsanteil/WEG:** 5 Ob 165/02a, 5 Ob 163/03s, 5 Ob 68/08t, 5 Ob 18/10b, 5 Ob 89/15g

## Quellen (JUSLINE)

- § 829 ABGB: https://www.jusline.at/gesetz/abgb/paragraf/829
- § 828 ABGB: https://www.jusline.at/gesetz/abgb/paragraf/828
- § 830 ABGB: https://www.jusline.at/gesetz/abgb/paragraf/830
- WEG § 2: https://www.jusline.at/gesetz/weg/paragraf/2
- WEG § 11: https://www.jusline.at/gesetz/weg/paragraf/11
- WEG § 13: https://www.jusline.at/gesetz/weg/paragraf/13

## Key Distinction Table

| Question | Schlichtes Miteigentum | Eigentümerpartnerschaft |
|---|---|---|
| Verkauf ohne Zustimmung? | Ja (§ 829 ABGB) | Nein (§ 13 Abs. 3 WEG) |
| Hypothek ohne Zustimmung? | Ja (§ 829 ABGB) | Nein (nur gemeinsam) |
| Gesetzliches Vorkaufsrecht? | Nein | — |
| Teilungsklage? | § 830 ABGB jederzeit | § 13 Abs. 6 WEG (beschränkt) |
| Entsteht bei Erbgang? | Wenn kein WE besteht | Automatisch, wenn WE besteht |
| Anteile verbunden? | Nein | Ja (untrennbar § 13 Abs. 3) |